Chuyện Dài Bất Động Sản VN

Nguồn : Vững Đại Phát

Khi ngân hàng đổ vốn lớn vào bất động sản: Cẩn thận với “xiếc giá”!
Theo Thu Hằng – TBKD
Giới đầu tư, kinh doanh BĐS đang xôn xao về những thương vụ tài trợ vốn “khủng” của NH dành cho chủ đầu tư DÁ. Mối quan hệ cộng sinh hứa hẹn sẽ đem lại nhiều lợi ích cho cả đôi bên, nhất là khi biết vận dụng tốt hiệu ứng “đám đông” để làm “nóng” thị trường BĐS.

Hình ảnh các ngân hàng quốc doanh “sóng đôi” với tập đoàn, tổng công ty, DNNN lớn giờ có lẽ đã… lạc hậu. Vì ngân hàng lớn đang hăm hở tài trợ vốn cho các công ty tư nhân mới nổi ở lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS.

“Lời hứa”… 20.000 tỷ đồng

Sau Đại hội cổ đông năm 2014, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank, mã:CTG) đã có sự thay đổi đáng chú ý về mặt nhân sự, chiến lược kinh doanh, quản trị rủi ro. Liên tiếp các chương trình hợp tác toàn diện kèm các khoản tài trợ vốn khủng được Vietinbank ký kết với các công ty đầu tư BĐS tư nhân.

Ngày 30/7/2014, Vietinbank đã ký kết hợp tác toàn diện với Công ty CP Tập đoàn FLC, kèm theo cam kết tài trợ khoản vốn lên tới 20.000 tỷ đồng (tương đương gần 1 tỷ USD, gấp 13 lần vốn điều lệ khi ấy của FLC). Số vốn này sẽ dùng triển khai các dự án BĐS trong giai đoạn 2014 – 2020 của FLC.

Chỉ 6 tháng sau, ngày 18/1/2015, Vietinbank lại tiếp tục gây “choáng” khi ký kết chương trình hợp tác toàn diện với Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh. Địa ốc Đất Xanh cũng đã được ngân hàng cam kết tài trợ vốn 20.000 tỷ đồng từ nay đến năm 2020, phân bổ đều cho mỗi năm là 4.000 tỷ đồng.

Ngân hàng sẽ cấp tín dụng, bảo lãnh cho các dự án của Địa ốc Đất Xanh và đơn vị thành viên, cấp vốn cho nhà thầu thi công. Đồng thời, khách hàng mua sản phẩm sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn vay.

Việc Vietinbank đẩy mạnh cho vay không có gì lạ, vì năm 2014, ngân hàng phải đảm bảo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng tới 12% trong bối cảnh kinh doanh rất khó khăn.

Thực tế, từ cam kết cho vay đến thực hiện giải ngân là một quá trình tuân thủ quy định rất khắt khe. Cam kết ấy chỉ được chắc chắn thực hiện khi hai bên ký kết hợp đồng tín dụng, mà trước đó, doanh nghiệp đã phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: có dự án đầu tư, tài sản đảm bảo, phương án kinh doanh khả thi, có nguồn tiền trả nợ… Nếu không, cam kết tài trợ vốn sẽ chỉ mang tính chất… hứa hẹn!

Để xóa tan hoài nghi về những lời cam kết tài trợ vốn “ảo”, Vietinbank đã ký ngay một hợp đồng tín dụng với Địa ốc Đất Xanh để phục vụ triển khai dự án CT 15 (thuộc khu đô thị Việt Hưng, Hà Nội) trong quý I/2015. Dự án này có tổng vốn đầu tư khoảng 700 tỷ đồng, cung cấp 406 căn hộ giá rẻ.

Và giá sẽ “nhảy múa”?

Được ngân hàng hậu thuẫn, lãnh đạo Địa ốc Đất Xanh cũng công bố, mỗi năm sẽ cung cấp khoảng 4.000 – 6.000 sản phẩm giá trung bình và 2.000 – 4.000 sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Mức giá bán chưa được tiết lộ, nhưng một dự án của Địa ốc Đất Xanh được Vietinbank cho vay từ gói 30.000 tỷ đồng là Sunview Town chỉ có giá dưới 15 triệu đồng/m2.

Theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch của Tập đoàn FLC, tập đoàn khá dư dả vốn trong năm 2014 nên không cần vay ngân hàng. Vietinbank đã thực hiện giải ngân cho dự án FLC ở Thanh Hóa nhưng công ty chưa vay. Nhưng, “năm 2015, khi FLC triển khai một loạt dự án thì mới cần vay ngân hàng. Khoản vay được bảo đảm bằng chính dự án BĐS. Mà giá trị tài sản của FLC hiện được định giá lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng”, ông Quyết nhấn mạnh.

Sự “dư dả” vốn của FLC cũng được phản ánh trên báo cáo tài chính, khi trong 9 tháng đầu năm 2014, tập đoàn này chủ yếu “tiêu” tới 3.447 tỷ đồng vào đầu tư mua sắm, xây dựng tài sản cố định, cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác, góp vốn đầu tư vào công ty khác… FLC không báo cáo về chi phí đầu tư đã “bơm” vào các dự án BĐS tại Hà Nội, Thanh Hóa.

Không ít nhà đầu tư lo ngại, nếu FLC và Địa ốc Đất Xanh tăng quy mô vay nợ quá nhanh, lên tới hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm thì chi phí tài chính rất lớn, giá bán nhà sẽ bị “đội” lên cao.

Hiện, chưa rõ Vietinbank sẽ thực hiện “cam kết” tài trợ 40.000 tỷ đồng cho FLC và Địa ốc Đất Xanh ra sao cũng như thẩm định thế nào tính khả thi của các dự án BĐS hoành tráng dùng làm tài sản bảo đảm. Hiệu ứng đã thấy rõ là sau lời hứa của Vietinbank và sự có mặt của một số ngân hàng lớn khác, các dự án của hai đại gia địa ốc này lập tức “sốt nóng” trên thị trường, tạo điều kiện giới đầu cơ đẩy giá lên.

Bất động sản 2015: ‘Tôi không nghĩ sẽ có đột phá…’

Vũ Minh – Biz Live – 21 Jan 2015

“Khó có thể nói thị trường bất động sản đã hồi phục” :(TS. Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương):Năm 2014, thị trường bất động sản đã có một số dấu hiệu tích cực. Tồn kho giảm khoảng 40 – 50%. Giao dịch tăng, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân và ở một số khu nhà trung cao cấp có vị trí tốt.Tín dụng cho bất động sản tăng và bất động sản đứng thứ tư trong hoạt động M&A. Tuy nhiên khó có thể nói thị trường bất động sản đã hồi phục.Một là tồn kho vẫn còn lớn. Hai là những mức độ hoạt động của thị trường vẫn chưa đủ để hỗ trợ quá trình xử lý nợ xấu. Trong khi đó việc bung hàng mới trong năm 2015 vẫn còn lớn.

Những vấn đề gốc rễ của thị trường bất động sản chưa hẳn đã được tháo gỡ hoàn toàn. Các con số thống kê hiện mới chỉ phản ánh được một số mặt tích cực nhất định.

Đó là nhìn nhận của nhiều chuyên gia kinh tế lẫn bất động sản với BizLIVE về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản năm 2015.

Có tiếp tục hấp dẫn vốn ngoại?

Dự án có vị trí tốt và tiềm năng sẽ hấp dẫn vốn ngoại

(TS. Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương)

Có lẽ với một cái nhìn ít nhiều tích cực hơn về mức độ mở cửa của nền kinh tế, sự phục hồi kinh tế và thị trường bất động sản thì bất động sản vẫn là một địa chỉ đáng lưu tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.

Thực tế hai, ba năm qua cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài có thể đổ vốn vào mọi phân khúc, nhà bình dân, nhà cao cấp, nhà văn phòng, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Vấn đề là những lợi thế và tiềm năng bất động sản đó nằm ở vị trí nào và được nhìn nhận như thế nào theo sức mua nhu cầu nhà ở, sự hồi phục sản xuất kinh doanh và các xu hướng phát triển các ngành như du lịch, bán lẻ.

Trong thời gian tới, bất động sản liên quan đến logistics, cũng có thể là một lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

“Tôi không nghĩ sẽ có đột phá”

(Ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh)

Tôi không nghĩ là có đột phá gì trong dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi vì, xu hướng chung của thị trường vốn nói chung và cả châu Á cũng đang phụ thuộc rất nhiều vào thị trường Mỹ.

Kinh tế Mỹ tốt lên sẽ hút rất nhiều dòng vốn đầu tư nước ngoài. Tôi không nghĩ ngay lập tức dòng vốn sẽ quay trở lại và Việt Nam là địa điểm đầu tư tốt nhất châu Á như nhiều người kỳ vọng.

“Chọn sai vị trí sẽ chết…”

(Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam)

Thực chất, vấn đề ở đây là nhiều dự án đã chọn lựa sai địa điểm đầu tư. Trong bất động sản có 2 vấn đề quan trọng là tiền và vị trí nhưng do doanh nghiệp không có kiến thức, đầu tư vùng sâu vùng xa.

Trong khi đó, bản thân nguồn lực đầu tư hạ tầng trong nội bộ dự án kém, đầu tư ngoài dự án, kết cấu liên thông thuộc nhà nước như trường, trạm xá, bệnh viện, đường, hạ tầng khác chính quyền cũng chưa đủ nguồn lực để đầu tư.

Anh chọn vị trí đó là sai bản chất gốc trong đầu tư bất động sản, những dự án đó sẽ bị chết, nằm rất lâu khi cơ sở hạ tầng lan được ra tới đó.

Bây giờ chỉ những dự án tốt có hạ tầng mới bán được, phòng ở đẹp đặt chơ vơ ở cánh đồng giao thông kém, khu thương mại, trường học không có nhà nước, doanh nghiệp đều phải trả giá.

Xu hướng nào cho 2015

“Khó có thể nói thị trường bất động sản đã hồi phục”

(TS. Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương)

Năm 2014, thị trường bất động sản đã có một số dấu hiệu tích cực. Tồn kho giảm khoảng 40 – 50%. Giao dịch tăng, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân và ở một số khu nhà trung cao cấp có vị trí tốt.Tín dụng cho bất động sản tăng và bất động sản đứng thứ tư trong hoạt động M&A. Tuy nhiên khó có thể nói thị trường bất động sản đã hồi phục.Một là tồn kho vẫn còn lớn. Hai là những mức độ hoạt động của thị trường vẫn chưa đủ để hỗ trợ quá trình xử lý nợ xấu. Trong khi đó việc bung hàng mới trong năm 2015 vẫn còn lớn.

Hy vọng với sự phục hồi tiếp tục của nền kinh tế, việc đi vào thực thi và các luật (kinh doanh bất động sản, nhà ở…) cùng với việc đẩy nhanh xử lý nợ xấu, thị trường bất động sản năm 2015 sẽ có bước chuyển biến tích cực hơn nữa.

“Nhiều vấn đề gốc rễ thị trường chưa được tháo gỡ”

(Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh)

Tôi vẫn nghĩ rằng thị trường bất động sản với những số liệu thống kê hiện nay nó mới chỉ phản ánh được một số mặt tích cực nhất định thôi. Còn những vấn đề gốc rễ của thị trường thì chưa hẳn đã được tháo gỡ hoàn toàn.

Bởi vì theo tôi, tất cả những đánh giá về thị trường phải để vận động của thị trường tự do quyết định. Chúng ta không thể tự quyết cho thị trường có hồi phục hay không.

Hiếm có thị trường bất động sản nào mà chỉ qua một quý đã chuyển biến từ không tốt sang rất tốt được. Theo tôi vẫn còn rất nhiều cái tồn tại khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề cung cầu và vấn đề thu nhập.

Nhu cầu tự nhiên về bất động sản ở Việt Nam thì luôn rất lớn nhưng cầu về mặt khả năng chi trả thì lại phụ thuộc rất nhiều vào sự ấm áp đi lên của nền kinh tế.

Sự tăng trưởng của bất động sản sẽ phải đi cùng với tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế. Nếu một mình anh chạy trước thì cũng sẽ lại phải chờ sự vận động của các ngành kinh tế khác.

Thị trường nhà ở vẫn sẽ là cứu cánh cho toàn bộ thị trường bất động sản bởi lẽ đây là thị trường mà doanh nghiệp Việt Nam thạo đồng thời nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện vẫn rất lớn.

Về phân khúc thì hiện ở Việt Nam có thể nói mỗi loại hình sản phẩm bất động sản đều đã có lượng khách hàng riêng, có nhu cầu riêng của nó.

Việc phân khúc thị trường nào sẽ phát triển hơn còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố như tính chất dự án, năng lực của bản thân các chủ đầu tư và các yếu tố thị trường khác có liên quan.
*******
VỮNG ĐẠI PHÁT
We Are Studying The VietNammese Market To Find The Potential There For Profitable Investment - Joint wenture investments and facilitating partnerships
Website: g6666.blogspot.com